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Consultorio Fincas: Ruidos vecinales

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Tengo un vecino, que no es propietario, sino inquilino, que todos los fines de semana tiene fiestas montadas en su piso, con música y ruidos hasta altas horas de la noche. ¿Qué puedo hacer?. (Luis).

El desarrollo de actividades en algún piso o local que estén prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas suele ser un problema habitual en muchas comunidades de vecinos.
Hay infinidad de situaciones que habrá que observar en cada momento para ver si encaja en lo que la ley y su interpretación entienden por actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Debido a la gravedad de la sanción que se le podría imponer al propietario u ocupante de un inmueble que no cese en el desarrollo de una actividad calificada como de «molesta», la jurisprudencia ha establecido unos requisitos para poder considerar esa actividad como prohibida:

  • Que se trate de una actividad, lo que implica cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares, por ejemplo, que si se tira comida o restos de basura al patio no sea algo aislado si no que se dé a diario, como es el caso de una señora que alimentaba a las palomas con trozos de barras de pan todos los días, varias veces al día.
  • Que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble.

Continuando con el ejemplo anterior, estos trozos de pan, que eran muchos y abundantes atraían no sólo a las palomas que defecaban sobre el patio y sobre las ropas colgadas, sino también a ratas, gatos callejeros, etc. (además del problema estético y de olores que creaba la basura acumulada).

  • Que la molestia sea notoria y ostensible. Esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad. Los restos de pan y comida para las palomas provocaban problemas como los descritos que eran graves tanto por la incomodidad de los olores, ruidos de palomas, basura en la ropa, como por salud general.

 

La situación del comunero que nos hace la pregunta, poner música muy alta durante muchos días y largo tiempo, podría encuadrarse en este tipo de actividad molesta.
El procedimiento en este caso es comunicar al Presidente de la Comunidad estos hechos, a fin de que proceda a enviar una carta a las personas que ocasionan la “grave molestia” de ruidos, ya sean propietarios o meros ocupantes (inquilinos), requiriéndoles para que cesen en dicha actividad.
Si las molestias no cesan, una vez requeridos por el Presidente, el siguiente paso es solicitar que se convoque una Junta de Propietarios a fin de autorizar al Presidente a interponer demanda de cesación, en virtud art. 7.2 LPH.
En la sentencia estimatoria, el juez podrá, además de imponer la obligación de cesar definitivamente en la actividad prohibida o molesta o de la clase que resulte, establecer una indemnización de daños y perjuicios que proceda e incluso la privación al propietario del derecho de uso de la vivienda o local hasta tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Es decir, en caso de probar que la actividad desarrollada por los inquilinos de una vivienda o local es molesta, el juez se encuentra facultado para resolver el contrato de arrendamiento que les une a estos con el propietario e, incluso, advertirle a este último de la prohibición de suscribir nuevos contratos de ese tipo para que la actuación no sólo tenga efectos presentes sino también futuros.

Todos sabemos que cuando vivimos rodeados de vecinos no podemos exigir lo mismo que cuando estamos solos en una casa aislada, pero tampoco estamos obligados a soportar cualquier comportamiento. Para eso la ley nos protege de actos intolerables y por ello habrá que ver cada caso en particular.

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